Bugetul unei case se sparge rareori la finisaje. Se sparge la structură, acolo unde intră într-un interval scurt cele mai mari cantități de material, unde ofertele sunt exprimate vag, „atât pe metru pătrat”, și unde două echipe pot cere, pentru exact același proiect, sume care diferă cu 30-40%. Diferența nu vine din lăcomie, ci din ce include fiecare ofertă și din cantitățile pe care nimeni nu le-a scris pe hârtie înainte de semnătură.
Mai jos este descompus bugetul unei case parter de 120 de metri pătrați construiți, executată la roșu în 2026, pe capitolele reale de deviz. Cifrele sunt intervale orientative: în București-Ilfov manopera este cu 15-25% peste media națională, iar un șantier aflat la peste 40 de kilometri de cea mai apropiată stație de betoane plătește doar pe transport 3-5% din valoarea lucrării. Sumele includ TVA de 21%.
„La roșu” nu înseamnă același lucru în două oferte
Prima scurgere de bani este semantică. Sintagma „casă la roșu” descrie, în practică, cel puțin trei niveluri de execuție. Varianta minimă acoperă infrastructura și suprastructura: săpături, fundații, placa pe sol, elevații, zidărie, stâlpișori, centuri și planșeu. Varianta curentă adaugă șarpanta și învelitoarea, cu tinichigerie completă. „Roșu închis” mai include tâmplăria exterioară montată, astfel încât clădirea să poată fi lăsată peste iarnă fără degradări.
Între prima și a treia variantă sunt, la o casă de 120 mp, aproximativ 90.000-130.000 de lei. Când comparați două oferte, comparați întâi listele de lucrări, nu totalurile. O ofertă cu 40.000 de lei mai ieftină, dar care nu conține hidroizolația orizontală, termoizolația de sub placă și tinichigeria, nu este mai ieftină, ci incompletă. Lista minimă pe care ar trebui să o conțină orice deviz la roșu arată astfel:
- organizarea de șantier: împrejmuire provizorie, container, racord provizoriu de energie, pază – 6.000-14.000 lei;
- trasarea și verificarea topografică pe parcursul execuției – 800-2.000 lei;
- săpătura mecanizată, sprijinirile acolo unde adâncimea o cere, evacuarea pământului excedentar;
- fundații, hidroizolații, umpluturi compactate, placă pe sol;
- structura verticală și orizontală, inclusiv buiandrugi, centuri și scări;
- șarpantă, astereală, folie anticondens, contrașipci, învelitoare, tinichigerie, jgheaburi și burlane.
Cheltuielile de dinaintea primei betoniere
Între 6% și 10% din bugetul de construcție se consumă înainte ca cineva să sape ceva. Pentru o casă de 120 mp, capitolul de documentație arată orientativ astfel: ridicare topografică vizată OCPI 1.200-2.500 lei; studiu geotehnic cu două foraje 1.800-3.500 lei; certificat de urbanism 20-200 lei; proiect pentru autorizare, proiect tehnic și detalii de execuție 45-90 lei/mp, adică aproximativ 8.000-18.000 lei; verificator de proiect atestat 1.500-3.500 lei; avize de utilități, salubritate și mediu 500-2.500 lei.
La acestea se adaugă taxele legale: taxa pentru autorizația de construire, de 0,5% din valoarea declarată a lucrărilor, și cotele către Inspectoratul de Stat în Construcții, de 0,5% și 0,1% din aceeași valoare. Dirigintele de șantier, obligatoriu și nu opțional, costă 7.000-14.000 lei pentru un astfel de obiectiv sau 1-1,5% din valoarea investiției. Branșamentele se plătesc separat și sunt frecvent uitate din calcul: 2.500-6.000 lei energia electrică, 4.000-10.000 lei apa și canalizarea, 4.000-9.000 lei gazul, în funcție de distanța până la rețea.
Multe depășiri de buget se decid, de fapt, mai devreme, la cumpărarea terenului: o parcelă fără acces auto legal, cu servituți neclarificate sau cu rețele la 150 de metri distanță mută în deviz sume cu cinci cifre. De aceea, lista de documente pe care le ceri la achiziția unui teren intravilan face parte, în mod real, din bugetul de construcție, nu doar din dosarul notarial.
Devizul pe capitole: prețuri unitare orientative pentru 2026
Un deviz serios se scrie pe cantități și prețuri unitare, nu forfetar. Pentru o casă parter cu fundații continue și planșeu din beton armat, reperele pieței în 2026 sunt următoarele:
- săpătură mecanizată 25-45 lei/mc, transportul și depozitarea pământului 30-50 lei/mc;
- balast compactat sub fundații și sub placă 110-160 lei/mc pus în operă;
- beton clasa C16/20-C25/30 livrat 480-620 lei/mc, plus pompa de beton 1.100-1.800 lei pe deplasare sau 30-45 lei/mc;
- oțel-beton 4,5-5,5 lei/kg, cu 0,6-1 leu/kg în plus pentru fasonare; consumul realist este de 70-110 kg pe metru cub de element din beton armat;
- cofraje 50-80 lei/mp de suprafață cofrată, manoperă inclusă;
- hidroizolație bituminoasă 35-60 lei/mp, polistiren extrudat de 10 cm sub placă 45-70 lei/mp;
- zidărie de 25 cm: 90-130 lei/mp material la BCA și 120-170 lei/mp la blocuri ceramice, plus manoperă de 70-110 lei/mp;
- planșeu din beton armat de 13-15 cm: 320-480 lei/mp, cu tot cu cofraj, armătură și manoperă;
- șarpantă din rășinoase tratate 260-420 lei/mp de suprafață de acoperiș, montaj inclus;
- învelitoare: 40-60 lei/mp la țigla din beton, 65-110 lei/mp la cea ceramică, 110-170 lei/mp la tabla fălțuită, la care se adaugă 25-40% pentru accesorii, folii și șipci;
- tinichigerie, jgheaburi și burlane 60-110 lei/ml.
Adunate, aceste capitole dau 1.900-2.700 lei pe metru pătrat construit, adică aproximativ 228.000-324.000 de lei pentru cei 120 mp, respectiv 45.000-63.000 de euro la un curs de circa 5,1 lei. Manopera reprezintă 30-40% din total, între 550 și 900 de lei pe metru pătrat construit. O ofertă de 1.500 lei/mp la roșu, într-o zonă cu materiale la prețul pieței, înseamnă aproape sigur că lipsește ceva din listă sau că manopera nu este contractată legal.
Unde se pierd banii, capitol cu capitol
Depășirile nu apar dintr-o singură lovitură, ci din șapte-opt scurgeri mici care se adună. Ordinea de mai jos este dată de frecvența cu care apar pe șantierele de locuințe individuale.
- Modificările din timpul execuției. Mutarea unui perete după turnarea plăcii sau schimbarea poziției unei ferestre după ce s-a zidit costă între 1.500 și 6.000 de lei per modificare, plus întârzieri. Un proiect tehnic complet, nu doar cel de autorizare, elimină majoritatea acestor situații.
- Geometria complicată. Fiecare colț în plus, decroș, bovindou sau dolie de acoperiș adaugă manoperă, cofraj și pierderi de material. O casă cu contur simplu poate fi cu 8-12% mai ieftină la roșu decât una cu aceeași suprafață, dar cu volumetrie fragmentată.
- Surprizele din pământ. Fără studiu geotehnic, apa subterană sau un strat de umplutură descoperit la săpătură pot impune fundații mai adânci, epuismente sau piloți: 15.000-60.000 de lei neprevăzuți. Studiul care le-ar fi semnalat costă sub 3.500 de lei.
- Risipa de material. Pierderile normale sunt de 3-5% la beton și de 5-8% la zidărie și învelitoare. Peste aceste praguri se plătește dezorganizare: betoane comandate în exces, armătură tăiată prost, țiglă spartă la manipulare.
- Logistica plătită de două ori. O pompă de beton chemată pentru o turnare la care armătura nu era gata, o autobetonieră care stă peste timpul liber de descărcare (100-200 lei ora), o macara închiriată pe zi și folosită trei ore: toate se facturează integral.
- Betonarea pe timp friguros. Aditivii, protecțiile termice și randamentul scăzut al echipei adaugă 8-15% la capitolul structură între decembrie și februarie. Uneori este mai ieftin să oprești șantierul decât să îl continui.
- Manopera fără contract. Prețul negociat pe înțelegere verbală pare cu 15-20% mai mic, dar nu are garanție, nu are proces-verbal de recepție pe faze determinante și nu poate fi justificat la bancă sau la vânzare. Refacerea unei plăci turnate greșit costă mai mult decât toată economia.
- Indexarea și avansurile. Un șantier care se întinde peste 10-12 luni prinde ajustări de preț la materiale. Avansurile mari, plătite fără grafic de execuție, transformă orice întârziere în pierdere directă.
Rezerva de buget și graficul de plăți
Regula practicată de constructorii care lucrează cu contract este o rezervă de 10-15% din valoarea lucrării, ținută separat și nefolosită pentru îmbunătățiri de finisaje. Pentru exemplul de față înseamnă 25.000-45.000 de lei puși deoparte înainte de începerea șantierului.
Graficul de plăți contează la fel de mult ca prețul. Un avans rezonabil este de 15-25% pentru aprovizionare, urmat de plăți pe stadii fizice confirmate de dirigintele de șantier: fundații hidroizolate, placă pe sol, structură ridicată la cotă, planșeu turnat, învelitoare finalizată. O reținere de garanție de 5%, eliberată la recepție, rezolvă de regulă remedierile mărunte.
Cum citești o ofertă înainte de a semna
O ofertă utilă are cantități, prețuri unitare, clasa betonului, tipul armăturii, grosimea zidăriei și marca materialelor. Dincolo de acestea, verificați explicit cine plătește:
- utilitățile de șantier – energie, apă, containerul de moloz și evacuarea deșeurilor, 1.500-4.000 lei la o casă parter;
- schela, macaraua și pompa de beton, cu numărul de deplasări incluse în preț;
- manipularea și descărcarea materialelor, mai ales dacă accesul auto este dificil;
- valabilitatea prețurilor și modul de ajustare, dacă execuția depășește șase luni;
- termenul de execuție și penalitățile pentru depășirea lui;
- garanția lucrărilor de structură și procedura concretă de remediere.
Partea de buget care vine după roșu
Structura la roșu reprezintă doar 35-45% din costul unei case finalizate. Restul se împarte între instalații sanitare, termice și electrice (350-600 lei/mp construit), tâmplărie exterioară (950-1.900 lei/mp de tâmplărie), termosistem cu finisaj de fațadă (160-260 lei/mp de fațadă), tencuieli și șape (100-160 lei/mp), sursa de căldură și finisajele interioare (900-2.200 lei/mp construit, în funcție de nivelul ales).
Un cost total realist pentru o casă parter de 120 mp predată la cheie în 2026 se situează între 3.900 și 5.800 de lei pe metru pătrat construit, adică 470.000-700.000 de lei. Cine își calculează bugetul doar pentru etapa la roșu ajunge, de cele mai multe ori, să locuiască într-o casă neterminată sau să contracteze un credit suplimentar în cel mai prost moment: la jumătatea lucrării, când nu mai are opțiunea de a se opri. Un deviz complet, scris pe capitole, cu prețuri unitare și cu o rezervă declarată, rămâne singurul instrument care ține sub control o investiție de acest tip.
