Decizia de a construi o casă începe rareori cu o schiță. Începe cu o întrebare administrativă — ce se poate ridica, legal, pe terenul acesta — și continuă pe un traseu cu ordine fixă. Pașii săriți revin ca cereri de completare la ghișeu, proiect refăcut pe cheltuiala proprietarului sau lucrări oprite în control.
Mai jos, drumul complet al unei locuințe unifamiliale parter sau parter plus etaj, pe teren intravilan, în ordinea în care etapele se fac efectiv. Termenele sunt cele legale, iar sumele, orientative pentru 2026, diferă între București, orașele mari și comunele din jur.
- certificat de urbanism – 15-30 de zile;
- studii de teren și avize – între o lună și trei, dacă se cer în paralel;
- proiect pentru autorizare și verificare tehnică – 4-8 săptămâni;
- autorizație de construire – 30 de zile de la depunerea unui dosar complet;
- execuție – 12-20 de luni pentru o casă de 120-160 mp;
- recepție, intabulare și declarații fiscale – încă una sau două luni.
Pasul 1: certificatul de urbanism, înaintea oricărei plăți către proiectant
Primul document nu este proiectul, ci certificatul de urbanism. Se cere la primăria pe raza căreia se află terenul, cu formular tip, extras de carte funciară, plan de încadrare în zonă și plan de situație vizate de oficiul de cadastru, plus dovada achitării taxei — o sumă de ordinul zecilor de lei, stabilită pe tranșe de suprafață. Termenul legal de emitere este de 30 de zile calendaristice.
Certificatul nu dă dreptul de a construi, dar spune exact ce se poate construi: procentul de ocupare a terenului (POT), coeficientul de utilizare (CUT), regimul maxim de înălțime, retragerile față de aliniament și de limitele laterale, funcțiunile admise și lista avizelor. Valabilitatea este între 12 și 24 de luni, cu o singură prelungire de cel mult 12 luni.
Tot aici se ia cea mai scumpă decizie a proiectului. Dacă intenția depășește ce permite documentația de urbanism în vigoare — un etaj în plus, o amprentă peste POT —, soluția este un plan urbanistic zonal: 8-18 luni de procedură și, de regulă, 15.000-45.000 de lei.
Pasul 2: studiile de teren și avizele cerute prin certificat
Urmează două categorii de lucrări care se pot face simultan. Prima ține de teren: ridicarea topografică vizată de cadastru costă orientativ 800-2.500 de lei, iar studiul geotehnic, conform normativului NP 074, costă 1.500-4.000 de lei și stabilește cota de fundare, presiunea convențională a terenului și nivelul apei subterane. Fără el, fundația nu poate fi dimensionată, iar verificatorul de proiect nu semnează.
A doua categorie o formează avizele enumerate în certificat. Pentru o locuință individuală, lista obișnuită arată astfel:
- alimentare cu apă și canalizare, de la operatorul local;
- energie electrică, de la operatorul de distribuție;
- gaze naturale, dacă există rețea pe stradă;
- salubritate și, în unele localități, telecomunicații;
- punctul de vedere al agenției pentru protecția mediului;
- acordul administratorului drumului, când accesul se face dintr-un drum județean sau național;
- avizul direcției județene pentru cultură, în zonă protejată sau lângă un monument.
Fiecare aviz costă între câteva zeci și 1.500 de lei, cu termen legal de 15-30 de zile, dar cumulat etapa durează frecvent două-trei luni; depuse în paralel, se strâng vizibil mai repede. Branșamentele nu sunt incluse: racordul electric, apa și gazul se plătesc separat, mai târziu, și pot însuma 6.000-15.000 de lei.
Pasul 3: proiectul pentru autorizare și verificarea lui tehnică
Documentația tehnică pentru autorizarea executării lucrărilor de construire (DTAC) se întocmește exclusiv de un arhitect cu drept de semnătură, împreună cu inginerul de structuri și cu proiectanții de instalații. Distincția care contează: DTAC este ce se depune la primărie, nu ce se dă constructorului. Pentru execuție sunt necesare proiectul tehnic și detaliile de execuție — planuri de cofraj și armare, liste de cantități, soluții de instalații —, contractate ideal odată cu DTAC.
Proiectul se verifică apoi de specialiști atestați, pe cerințe fundamentale: rezistență mecanică și stabilitate (A1 sau A2), siguranță în exploatare (B1), securitate la incendiu (C), igienă și sănătate (D), economie de energie (E), protecție împotriva zgomotului (F). Referatele intră obligatoriu în dosar. Orientativ, proiectul complet pentru o casă de 120-160 mp înseamnă 12.000-30.000 de lei, verificarea încă 1.500-4.000 de lei, iar termenul patru-opt săptămâni. Tot acum se fixează deciziile greu reversibile: sistemul structural, anvelopa, sursa de căldură.
Pasul 4: dosarul depus la primărie și termenul de 30 de zile
Dosarul de autorizare cuprinde cererea tip, dovada titlului asupra imobilului, extrasul de carte funciară actualizat, certificatul de urbanism în copie, toate avizele cerute prin acesta, documentația tehnică cu referatele de verificare și dovada achitării taxelor. Verificările făcute la cumpărarea terenului revin acum, una câte una, în dosar, așa că merită recitit ce documente se cer la achiziția unui teren intravilan: titlul, servituțile și notările din cartea funciară sunt exact piesele pe care le cere și funcționarul care instrumentează autorizația.
Taxele se calculează procentual din valoarea declarată a lucrărilor: 0,5% taxa de autorizare pentru clădiri rezidențiale, plus timbrul de arhitectură de 0,05% și cota de 0,5% datorată Inspectoratului de Stat în Construcții, virată eșalonat, pe măsura execuției. La o investiție declarată de 600.000 de lei, taxa înseamnă 3.000 de lei, iar timbrul 300 de lei.
Documentația incompletă se restituie în cinci zile, cu lista pieselor lipsă; dosarul complet se soluționează în 30 de zile calendaristice. Autorizația este valabilă 12 luni, interval în care lucrările trebuie începute, cu o singură prelungire de 12 luni. Începerea lucrărilor fără autorizație atrage amendă, oprirea șantierului și intrarea în legalitate sau desființarea, iar construcția neautorizată nu se poate înscrie în cartea funciară.
Pasul 5: primele zece zile de șantier, în ordinea corectă
Autorizația nu deschide singură șantierul. Cu cel puțin zece zile înainte de începerea lucrărilor, beneficiarul comunică data de start primăriei emitente și inspectoratului teritorial în construcții, pe formularele anexate autorizației. La stradă se montează panoul de identificare a investiției, cu datele autorizației, titularul, executantul și termenul de execuție.
În aceeași fereastră se semnează contractul de execuție: obiect clar, listă de cantități anexată, preț cu mențiunea dacă include sau nu TVA (cota standard este de 21%), grafic, plăți legate de stadii fizice confirmate, garanție de bună execuție de 5-10% și penalități de întârziere. Investitorul are și obligația legală de a asigura urmărirea execuției printr-un diriginte de șantier autorizat — orientativ 5.000-12.000 de lei pe toată durata șantierului, pentru singurul specialist tehnic plătit de proprietar, nu de constructor. Înainte de săpătură se face trasarea construcției de o persoană autorizată, cu proces-verbal și cu retragerile verificate exact ca în autorizație.
Pasul 6: execuția pe faze determinante și dosarul strâns pe parcurs
Proiectul include un program de control al calității, avizat de inspectoratul în construcții, care stabilește fazele determinante — momentele în care lucrarea nu poate continua fără proces-verbal semnat de proiectant, executant și inspector:
- verificarea naturii terenului de fundare, la cota de săpătură;
- armarea fundațiilor, înainte de turnarea betonului;
- armarea elementelor structurale verticale și a planșeelor;
- recepția structurii de rezistență.
Convocarea se face cu minimum zece zile înainte, iar amânarea unei faze blochează efectiv șantierul. Între faze se întocmesc procese-verbale de lucrări ascunse pentru cofraje, armături, hidroizolații, termoizolații și instalații îngropate, cu fotografii datate. Împreună cu declarațiile de performanță ale materialelor și rapoartele de încercare pe beton, ele formează cartea tehnică a construcției.
Ritm realist pentru o casă parter plus etaj: trei-șase luni pentru infrastructură și structură, două-trei luni pentru închideri, învelitoare și tâmplărie, patru-opt luni pentru instalații și finisaje. În 2026, stadiul „la roșu” se plătește orientativ cu 2.000-3.200 de lei pe metru pătrat construit, iar varianta finalizată complet cu 4.500-7.500 de lei pe metru pătrat. Plățile se fac pe stadii fizice confirmate de dirigintele de șantier, nu în avans.
Pasul 7: recepția, intabularea și obligațiile de după mutare
Executantul notifică în scris terminarea lucrărilor, iar proprietarul convoacă comisia de recepție, din care fac parte reprezentantul autorității care a emis autorizația și, după caz, reprezentantul inspectoratului în construcții. Recepția se admite, se amână sau se respinge, iar varianta admisă cu obiecții, cu remedieri și termene ferme, este cea mai des întâlnită.
Urmează trei operațiuni cu termene proprii. Prima: regularizarea taxei de autorizare, prin declararea valorii reale a lucrărilor la primărie, în 15 zile de la finalizare. A doua: certificatul de atestare a edificării construcției, pe temeiul căruia se întocmește documentația cadastrală și se face înscrierea în cartea funciară, cu onorarii de cadastru de 1.000-2.500 de lei. A treia: declararea clădirii la direcția de impozite și taxe locale, în 30 de zile, impozitul fiind datorat de la 1 ianuarie al anului următor.
După recepție curge perioada de garanție, de minimum trei ani pentru o locuință obișnuită, la finalul căreia se face recepția finală; tot atunci branșamentele provizorii devin racorduri definitive, cu contoare pe numele proprietarului. Traseul parcurs în ordine, de la prima cerere la ghișeu până la numărul cadastral al casei, înseamnă în medie 18-30 de luni și un dosar complet — ceea ce contează la o vânzare, la o ipotecă sau la o despăgubire de asigurare, când lipsa unui singur proces-verbal blochează tot restul.
