Ultimele optsprezece luni au concentrat, pentru construcțiile rezidențiale din România, mai multe modificări de cadru decât intervalul anterior de cinci ani. Termenul de transpunere a Directivei (UE) 2024/1275 privind performanța energetică a clădirilor a expirat la 29 mai 2026. Regulamentul (UE) 2024/3110 privind produsele pentru construcții a devenit aplicabil de la 8 ianuarie 2026, în locul vechiului Regulament 305/2011. Cota standard de TVA a urcat la 21% de la 1 august 2025, iar facilitățile fiscale pentru salariații din construcții au fost eliminate de la începutul anului 2025. Fiecare dintre aceste schimbări are un efect care se vede în proiectul de instalații, în lista de materiale și în devizul final.
Textul de față urmărește ce s-a modificat efectiv în reglementare și în practica de șantier, împreună cu termenele care urmează. Nu este un manual de execuție, ci o hartă a cadrului în care se proiectează, se autorizează și se recepționează o locuință în 2026.
Pragul se mută: de la nZEB la clădirea cu emisii zero
Din 31 decembrie 2020, toate clădirile noi din România trebuie să respecte cerințele nZEB, adică un consum de energie aproape egal cu zero, definit prin reglementările tehnice naționale. Pentru locuințele unifamiliale, valorile de referință se situează, în funcție de zona climatică, în jur de 90–110 kWh/m² pe an energie primară, din care cel puțin 30% trebuie acoperit din surse regenerabile. Acesta este pragul minim la care se emite astăzi o autorizație.
Directiva revizuită introduce însă un nivel superior, clădirea cu emisii zero. Pe lângă un necesar de energie foarte redus, aceasta exclude emisiile produse la fața locului din combustibili fosili, iar energia rămasă trebuie să provină din surse regenerabile generate local, dintr-o comunitate de energie, dintr-un sistem eficient de termoficare sau din surse fără carbon. Calendarul este fixat: clădirile noi deținute de autorități publice intră sub această cerință de la 1 ianuarie 2028, iar toate clădirile noi de la 1 ianuarie 2030.
Pentru un proprietar care începe acum demersurile, distanța până în 2030 este mai mică decât pare. De regulă, cerința se aplică în funcție de momentul solicitării autorizației, iar un teren cumpărat în 2026, cu proiectare și avizare întinse pe doi–trei ani, poate ajunge în avizare exact la limita noului prag. În termeni de execuție, diferența înseamnă anvelopă mai groasă (uzual 18–20 cm izolație la pereți și 25–30 cm la planșeul superior), tâmplărie cu triplu vitraj, tratarea punților termice, ventilație mecanică cu recuperare de căldură și o etanșeitate verificată prin test blower door, cu valori uzuale sub 1,5 schimburi de aer pe oră la 50 Pa.
Cazanul pe gaz nu mai este opțiunea implicită
Cea mai concretă schimbare de la 1 ianuarie 2025 este retragerea sprijinului public pentru cazanele autonome pe combustibili fosili. Nu este o interdicție de montaj, ci o eliminare a stimulentelor financiare, cu obiectivul declarat de renunțare treptată până în 2040. Practic, programele de finanțare și schemele de sprijin se orientează spre pompe de căldură, sisteme hibride și producție locală de energie.
Costurile orientative pentru 2026, la o casă unifamilială de 120–150 m²: o pompă de căldură aer–apă de 10–12 kW, montată, cu boiler și automatizare, se încadrează în intervalul 30.000–55.000 de lei, în funcție de producător și de complexitatea instalației. Varianta clasică, racord la gaz plus centrală și instalație interioară, rămâne în zona 15.000–25.000 de lei, dar fără sprijin public și cu un orizont de reglementare incert.
Detaliul tehnic care decide succesul instalației este temperatura de tur. O pompă de căldură lucrează eficient la 35–45 °C, ceea ce împinge soluția spre încălzire prin pardoseală sau spre corpuri de încălzire supradimensionate. Dimensionarea corectă cere un calcul al necesarului termic pe fiecare încăpere, nu regula aproximativă de 100 W pe metru pătrat. Un alt cost adesea omis este mărirea puterii electrice aprobate, de la 6,6 kW monofazat la 11–15 kW trifazat: avizul tehnic de racordare și lucrările aferente pot însemna 1.500–4.000 de lei, iar termenele de la operatorul de distribuție se măsoară în luni, nu în săptămâni.
Acoperișul devine spațiu tehnic, cu termene fixate
Directiva stabilește un calendar explicit pentru instalarea de sisteme solare adecvate: clădirile publice noi și clădirile nerezidențiale noi cu suprafață utilă peste 250 m² intră sub obligație până la 31 decembrie 2026, iar toate clădirile rezidențiale noi până la 31 decembrie 2029. Sunt vizate și parcările acoperite noi. Pentru o casă construită în 2026 obligația nu este încă activă, dar proiectul care ignoră complet această perspectivă va costa mai mult la adaptare.
Un sistem fotovoltaic de 5–6 kWp, montat la cheie, se încadrează în 2026 în intervalul 20.000–30.000 de lei, fără stocare. O baterie de circa 10 kWh adaugă între 12.000 și 20.000 de lei. În edițiile recente ale programului Casa Verde Fotovoltaice, plafonul de finanțare a fost de 20.000 de lei pe beneficiar, cu sesiuni de înscriere anunțate periodic și epuizate rapid. Regimul prosumatorilor a fost ajustat de mai multe ori în ultimii ani, așa că regulile de compensare aplicabile trebuie verificate la operatorul de distribuție pentru data efectivă a punerii în funcțiune, nu la momentul semnării contractului de execuție.
În proiectare, două cerințe sunt ieftine acum și scumpe ulterior: verificarea structurii de acoperiș pentru o încărcare suplimentară de 12–18 kg pe metru pătrat și prevederea unui tub de protecție de 32–40 mm de la acoperiș până la tabloul electric.
Produsele pentru construcții intră în regim digital
Regulamentul (UE) 2024/3110 este aplicabil de la 8 ianuarie 2026 și înlocuiește treptat regulamentul anterior, cu o perioadă lungă de tranziție în care standardele armonizate existente rămân valabile. Noutățile relevante pentru un beneficiar privat sunt trei: declarația de performanță poate fi pusă la dispoziție în format digital, se introduce pașaportul digital al produsului și apar cerințe de mediu, inclusiv declararea potențialului de încălzire globală pentru categorii de produse stabilite etapizat.
Consecința practică pe șantier este banală, dar frecvent ignorată: declarația de performanță și marcajul CE nu sunt formalități de birou, ci documente care intră în cartea tehnică a construcției și pe care dirigintele de șantier le solicită la recepție. În plus, directiva privind performanța energetică cere calcularea și declararea emisiilor pe ciclul de viață pentru clădirile noi cu suprafață peste 1.000 m² începând din 2028 și pentru toate clădirile noi din 2030, ceea ce va deplasa cererea spre materiale care au declarații de mediu documentate.
Autorizarea se digitalizează, dosarul terenului rămâne filtrul
Prin finanțările din Planul Național de Redresare și Reziliență, sute de unități administrativ-teritoriale au contractat actualizarea documentațiilor de urbanism în format GIS, iar tot mai multe primării acceptă depunerea electronică a documentațiilor, cu semnătură electronică calificată. Efectul se vede în timpii de verificare, nu neapărat în termenele legale: certificatul de urbanism are termen de 30 de zile, autorizația de construire tot 30 de zile de la depunerea dosarului complet, însă intervalul real, cu avize și completări, rămâne uzual între 45 și 90 de zile.
Taxele nu s-au modificat semnificativ: 0,5% din valoarea autorizată a lucrărilor pentru clădiri rezidențiale, la care se adaugă cota de 0,5% virată Inspectoratului de Stat în Construcții. Înainte de orice discuție despre pereți, pompe de căldură sau panouri, filtrul care poate opri complet un proiect rămâne situația juridică și urbanistică a terenului, iar lista de documente pe care le ceri la achiziția unui teren intravilan este punctul de plecare pentru orice calcul ulterior. Proiectul Codului amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor rămâne în dezbatere, astfel că Legea 50/1991 și Legea 350/2001 continuă să fie cadrul de referință.
Ce s-a schimbat la bani: TVA, manoperă, prețuri de referință
Majorarea cotei standard de TVA la 21%, în vigoare de la 1 august 2025, se aplică pe întreg lanțul de materiale și servicii, iar regimul cotelor reduse a fost restrâns. Efectul cumulat cu eliminarea facilităților fiscale din construcții, operată de la 1 ianuarie 2025, a fost o creștere a costului manoperei, care ajunge frecvent la 40–50% din valoarea unui deviz complet.
Ca repere pentru 2026, o casă la roșu, cu structură, acoperiș și tâmplărie montată, se situează în intervalul 2.200–3.000 de lei pe metru pătrat construit, iar varianta la cheie între 4.500 și 7.000 de lei pe metru pătrat, în funcție de zonă, de complexitatea arhitecturală și de nivelul finisajelor. Pachetul care duce o casă de la nivelul minim nZEB spre standardul cu emisii zero, adică izolație suplimentară, tâmplărie performantă, ventilație cu recuperare și pompă de căldură, adaugă tipic 8–15% la investiția inițială. În exploatare, o locuință de 120 m², bine izolată și încălzită cu pompă de căldură, consumă în jur de 4.000–6.000 kWh de electricitate pe an pentru încălzire și apă caldă, ceea ce, la un preț de 1,3–1,5 lei pe kWh, înseamnă 5.000–9.000 de lei anual, sumă redusă parțial de producția fotovoltaică proprie.
Cum se traduc schimbările în deciziile din următoarele 12 luni
- Cere proiectantului calculul de performanță energetică încă din faza documentației pentru autorizare, nu după finalizarea structurii, când modificările devin costisitoare.
- Verifică din timp puterea electrică disponibilă și depune cererea de racordare sau de mărire de putere în paralel cu autorizarea.
- Prevede în proiect traseele și rezerva structurală pentru sistemul fotovoltaic, chiar dacă montajul se face peste doi ani.
- Solicită și arhivează declarațiile de performanță pentru materialele principale; sunt necesare la recepție și la orice cerere de finanțare ulterioară.
- Bugetează testul de etanșeitate, cu costuri uzuale între 1.500 și 3.000 de lei, și programează-l înainte de finisaje, cât se mai pot corecta defectele.
- Include în contractul de execuție clauze clare de indexare și de decontare pe stadii fizice verificate.
Direcția reglementării este previzibilă: cerințe energetice mai stricte, retragerea sprijinului pentru soluțiile pe combustibili fosili, trasabilitate digitală a produselor. Proiectele gândite acum la limita minimă legală vor fi cele mai scumpe de adaptat peste cinci ani, când vânzarea, refinanțarea sau o eventuală renovare vor fi evaluate după criteriile care intră în vigoare între 2028 și 2030.
